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《武漢市物業管理條例》

作者:   發表時間:2018-12-10 11:12:07   點擊數:13084

武漢市人民代表大會常務委員會

公告

〔十四屆〕第十五號

 

   武漢市第十四屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過的《武漢物業管理條例》,已經湖北省第十三屆人民代表大會常務委員會第四次會議批準,現予以公布,自2019年1月1日起施行。

 

武漢市第十四屆人民代表大會常務委員會

                           2018年1118


 

 

 

湖北省人民代表大會常務委員會

關于批準《武漢市物業管理條例》的決議

2018年7月26日湖北省第十三屆人民代表大會

常務委員會第四次會議通過)

 

  湖北省第十三屆人民代表大會常務委員會第四次會議決定:批準《武漢市物業管理條例》,由武漢市人民代表大會常務委員會公布施行。


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武漢市物業管理條例

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2010年6月23日武漢市第十二屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過,2010年7月30日湖北省第十一屆人民代表大會常務委員會第十七次會議批準,2018年6月26日武漢市第十四屆人民代表大會常務委員會第十三次會議修訂,2018年7月26日湖北省第十三屆人民代表大會常務委員會第四次會議批準。

 

目 錄

第一章 總 則
第二章 新建物業與前期物業管理
第三章 業主、業主大會及業主委員會
第四章 物業管理服務
第五章 物業的使用與維護
第六章 法律責任
第七章 附 則

第一章 總 則

  第一條 為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,打造共建共治共享的社會治理格局,不斷滿足人民日益增長的美好生活需要,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《湖北省物業服務和管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。
  第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動。
  本條例所稱物業管理,是指業主自行或者通過選聘物業服務企業等形式,對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理,維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。
  第三條 物業管理應當遵循中國共產黨領導的業主自治和政府依法監管相結合的原則。
  第四條 市、區人民政府(含開發區、風景區管委會,下同)應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系,堅持自治、法治、德治相結合,建立物業管理綜合協調機制,完善公益性和市場化相結合的物業管理機制,以基層黨組織建設推進物業管理,促進物業管理融入城市基層社會治理。
  第五條 房屋主管部門負責物業管理活動的監督管理工作。
  民政主管部門負責對街道辦事處、鄉鎮人民政府和居(村)民委員會在業主大會成立、業主委員會選舉等活動中履行相關職責進行指導、監督和考核。
  城鄉規劃、國土、建設、公安、城市管理、價格、環境?;?、水務、工商行政管理、園林和林業等部門按照各自職責負責物業管理活動的相關監督管理工作。
  第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在同級黨組織的領導和上級民政主管部門的指導下,依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會,監督業主大會、業主委員會依法履行職責,協調物業管理與社區管理、社區服務之間的關系,調解物業管理糾紛。
  居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。
  物業管理應當納入基層精神文明建設的考核內容。
  第七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集,房屋、公安、民政、城市管理、司法行政等部門和居(村)民委員會、人民調解組織、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方代表參加,具體解決物業管理及其監督管理活動中需要協調的問題。
  街道辦事處、鄉鎮人民政府與房屋、公安、民政等部門之間應當建立健全信息共享機制,互相通報物業管理信息。
  第八條 居(村)民委員會、業主委員會、物業服務企業應當在社區黨組織的領導下,建立健全物業管理協調聯動機制。
  第九條 物業管理行業協會應當制定物業服務規范和等級標準,推進物業服務標準化建設,建立和完善物業服務企業及其從業人員自律制度,開展物業管理示范項目考評和從業人員培訓,調解物業服務企業之間的糾紛,協助房屋主管部門做好信用信息管理。

第二章 新建物業與前期物業管理

  第十條 建設單位應當在取得房屋預售許可或者現售備案前,根據建設項目用地規劃許可證確定的紅線范圍,結合物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,按照下列規定劃分物業管理區域,報區房屋主管部門備案:
 ?。ㄒ唬┪鏌蹬涮咨枋┥璞腹燦玫?,應當劃分為一個物業管理區域;但規模過大、劃分為一個物業管理區域不便于管理的,或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區,且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以分別劃分為獨立的物業管理區域;
 ?。ǘ┓制誚ㄉ柘钅炕蛘吡礁鲆隕系ノ豢⒔ㄉ璧南钅?,其配套設施設備共用的,可以劃分為一個物業管理區域;
 ?。ㄈ┮呀ǔ?、共用設施設備比較齊全且相對集中的項目,可以劃分為一個物業管理區域。
  城鄉規劃主管部門審查建設工程規劃設計方案,應當統籌考慮項目分期、配套設施設備設置對物業使用和管理的影響。
  第十一條 建設單位應當將經備案的物業管理區域的詳細分布圖以及共用部位、共用設施設備的配置和建設標準在物業管理區域內顯著位置予以公示,并在房屋買賣合同中明示。
  經備案的物業管理區域不得擅自調整;需要調整的,依照《湖北省物業服務和管理條例》的有關規定進行。
  第十二條 新建物業,建設單位應當按照規定無償配置物業服務用房。物業服務用房屬于全體業主共有,任何單位和個人不得擅自變更用途。
  配置的物業服務用房,應當相對集中,便于實施物業管理,建筑面積不得低于物業總建筑面積的千分之二,并不得少于一百平方米。業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排,其建筑面積不得少于二十平方米。
  物業服務用房應當具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件,配置獨立、合格的水、電等計量裝置,并具備辦理不動產權屬登記的條件。
  城鄉規劃主管部門實施建設工程規劃許可,應當按照規定的標準對物業服務用房的設計進行審查,在建設工程規劃許可證中載明物業服務用房的建筑面積,并在附圖中注明其具體位置。
  房屋主管部門實施房屋銷售許可,應當對物業服務用房進行核查。
  第十三條 新建物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備,應當符合國家技術標準和技術規范,并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。
  建設單位組織竣工驗收,應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加,專業經營單位應當參加;建設單位未通知專業經營單位參加竣工驗收的,專業經營單位有權拒絕接收專業經營設施設備。
  建設項目竣工驗收合格后,建設單位應當將物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備移交給專業經營單位維護管理,專業經營單位應當接收。
  第十四條 住宅物業及同一物業管理區域內非住宅物業的建設單位在業主、業主大會首次選聘物業服務企業前,應當按照國家、省及本市相關規定,通過招投標方式選聘前期物業服務企業。
  投標人少于三個或者建筑物總面積不超過三萬平方米的,經物業所在地區房屋主管部門批準,可以采取協議方式選聘物業服務企業。
  第十五條 建設單位應當在取得房屋預售許可或者現售備案前,與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同,并自簽訂合同之日起十五日內向物業所在地區房屋主管部門備案。
  前期物業服務合同應當包括物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。
  前期物業服務合同生效之日至物業交付業主之日的前期物業費用,由建設單位承擔;物業交付之后的前期物業費用,由業主承擔。
  前期物業服務合同約定的期限未滿,業主委員會與業主大會決定選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
  第十六條 建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
  第十七條 建設單位在出售物業前,應當制定臨時管理規約。物業買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時,應當書面承諾遵守臨時管理規約。
  第十八條 前期物業服務合同和臨時管理規約由建設單位參照市房屋主管部門擬訂的示范文本制定;建設單位對示范文本作出修改的,不得減損業主的合法權益。
  第十九條 物業交付十五日前,建設單位應當與前期物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗,移交承接查驗資料,并簽訂物業承接查驗協議,作為前期物業服務合同的補充協議。
  前期物業服務企業應當自物業承接查驗完成之日起三十日內,持下列資料向區房屋主管部門備案:  
 ?。ㄒ唬┣捌諼鏌搗窈賢?;
 ?。ǘ┝偈憊芾砉嬖?;
 ?。ㄈ┪鏌黨薪硬檠樾?;
 ?。ㄋ模┙ㄉ璧ノ灰平蛔柿锨宓?;
 ?。ㄎ澹┎檠?、交接記錄;
 ?。┢淥泄爻薪硬檠樽柿?。

第三章 業主、業主大會及業主委員會

第二十條 房屋所有權人為業主。尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、拆遷或者征收補償等法律事實已經合法占有該房屋的人,認定為物業管理中的業主。
  業主身份的確定,以不動產登記簿為準;沒有登記的,以其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。
  業主依照《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》的規定享有業主權利,履行業主義務。
  業主可以依法委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務。委托應當以書面形式提交業主委員會。
  第二十一條 一個物業管理區域成立一個業主大會,業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主委員會由業主大會選舉產生,對其負責,受其監督。
  業主大會、業主委員會的決定,對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
  一個物業管理區域內業主人數不足二十人且全體業主一致同意不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
  第二十二條 符合下列條件之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開首次業主大會會議,成立業主大會:
 ?。ㄒ唬┙桓兜姆課葑ㄓ脅糠置婊锏澆ㄖ鎰苊婊俜種迨隕系?;
 ?。ǘ┦狀謂桓斗課葑ㄓ脅糠種掌鷴僥昵醫桓兜姆課葑ㄓ脅糠置婊锏澆ㄖ鎰苊婊俜種隕系?;
 ?。ㄈ┙桓兜姆課萏資锏階芴資俜種迨隕系?。
  專有部分面積、建筑物總面積和業主人數依照《湖北省物業服務和管理條例》的有關規定確定。
  第二十三條 符合召開首次業主大會會議條件的,建設單位應當書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府或者區房屋主管部門;業主也可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者區房屋主管部門提出召開業主大會會議的書面報告。區房屋主管部門收到書面報告的,應當在五個工作日內書面通知街道辦事處、鄉鎮人民政府。
  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到報告或者通知之日起三十日內,依照《湖北省物業服務和管理條例》的有關規定,組織成立業主大會會議籌備組,籌備召開首次業主大會會議。
  第二十四條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起成立,業主大會會議籌備組的職責同時終止。
  業主委員會應當在業主大會成立之日起三十日內,就業主大會成立事項向街道辦事處、鄉鎮人民政府備案,并持備案證明向公安機關申請刻制業主大會和業主委員會印章。業主大會印章根據業主大會的決定使用;業主委員會印章經半數以上委員簽字同意方可使用。
  前期物業服務企業應當在業主大會成立之日起十日內,向業主委員會移交物業承接查驗檔案;三十日內,移交物業管理區域的基本資料、公共收益和業主委員會辦公用房,報告共用部位、共用設施設備的使用、經營和收益情況。
  第二十五條 業主大會會議討論決定下列事項:
 ?。ㄒ唬┲貧ê托薷墓芾砉嬖?、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;
 ?。ǘ┭【僖抵魑被?、更換業主委員會委員或者撤銷業主委員會委員職務;
 ?。ㄈ┭∑?、續聘和解聘物業服務企業或者決定自行管理物業;
 ?。ㄋ模┥笠橐抵魑被崽嶠壞奈鏌搗窈賢蒞?;
 ?。ㄎ澹┮婪ǔ錛?、管理、使用住宅專項維修資金;
 ?。└慕?、重建共有建筑物及其附屬設施;
 ?。ㄆ擼└謀涔燦脅糠值撓猛?;
 ?。ò耍┕燦貌課?、共用設施設備經營的方式和所得收益的管理、分配、使用;
 ?。ň牛┮抵鞔蠡?、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用,以及業主委員會委員津貼的來源、支付標準;
 ?。ㄊ└謀浠蛘叱廢抵魑被嶙鞒齙木齠?;
 ?。ㄊ唬┓?、法規規定應當由業主共同決定的其他事項。
  業主大會決定前款第五項和第六項所列事項的,應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
  業主大會的決定應當自作出之日起三日內在物業管理區域內顯著位置予以公布,并向街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
  第二十六條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業主委員會組織召開。業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
 ?。ㄒ唬┮抵魑被嵐朧隕銜被蛘甙俜種隕弦抵魈嵋櫚?;
 ?。ǘ┓⑸卮笫鹿駛蛘囈艏筆錄枰笆貝淼?;
 ?。ㄈ┓?、法規、管理規約或者業主大會議事規則規定的其他情形。
  有前款所列情形之一,業主委員會未及時組織召開業主大會會議的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其在三十日內組織召開;逾期不組織召開的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開。
  第二十七條 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
  業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等形式。
  采用書面征求意見的,應當將征求意見書直接送達業主;無法直接送達的,應當在物業管理區域內公告。
  第二十八條 管理規約應當對下列事項作出規定:
 ?。ㄒ唬┙ㄖ錛捌涓絞羯枋┥璞傅氖褂?、維護、管理;
 ?。ǘ┕燦貌課?、共用設施設備的經營與收益的分配、使用;
 ?。ㄈ┮抵骱臀鏌凳褂萌嗽諢肪澄郎?、動物飼養、植物種植、安全管理等方面的權利與義務;
 ?。ㄋ模┪シ垂芾砉嬖加Φ背械5腦鶉?。
  經業主大會表決通過的管理規約自公布之日起生效,對全體業主及物業使用人均具有約束力。
  第二十九條 業主委員會由五至十一人單數組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。鼓勵黨員業主通過法定程序成為業主委員會委員。
  業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。
  業主委員會可以設立候補委員,候補委員人數不得超過委員人數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。業主委員會任期內出現缺員時,由候補委員按照得票數的順序進行遞補。
  業主委員會委員和候補委員名單應當在物業管理區域內顯著位置公告。
  第三十條 業主委員會應當履行下列職責:
 ?。ㄒ唬┲蔥幸抵鞔蠡岬木齠ê途鲆?;
 ?。ǘ┱偌抵鞔蠡嶧嵋?,定期向業主大會報告工作,并在物業管理區域內顯著位置公布報告內容,接受業主詢問;
 ?。ㄈ└菀抵鞔蠡峋齠?,代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
 ?。ㄋ模┘笆繃私庖抵?、物業使用人的意見和建議,監督物業服務企業履行物業服務合同,協調處理物業管理活動中的相關問題,維護業主合法權益;
 ?。ㄎ澹┒醬僖抵?、物業使用人遵守管理規約,調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
 ?。┳櫓?、監督專項維修資金的籌集、使用;
 ?。ㄆ擼└菀抵鞔蠡岬木齠ɑ蛘呤諶?,決定共用部位、共用設施設備的經營方式和所得收益的管理、分配、使用;
 ?。ò耍┡浜轄值臘焓麓?、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會、公安機關等做好物業管理區域內的社會治安、社區建設和公益宣傳等工作;
 ?。ň牛┓?、法規和管理規約規定的其他職責。
  業主委員會未按照規定履行職責的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當約談業主委員會。
  第三十一條 業主委員會討論、決定物業管理公共事項,應當召開業主委員會會議,并于會議召開七日前在物業管理區域內顯著位置公布會議議程,聽取業主的意見和建議。
  業主委員會決定事項,應當經全體委員半數以上簽字同意。
  業主委員會應當將決定自作出之日起三日內在物業管理區域內顯著位置予以公布。
  第三十二條 業主委員會委員有下列情形之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府調查核實后,責令其暫停履行職責,由業主大會決定終止其委員職務:
 ?。ㄒ唬┚芫蛘叻牌男形敝霸?;
 ?。ǘ┡燦?、侵占業主共有財產;
 ?。ㄈ┰詒疚鏌倒芾砬蚰諼シù罱?、違法占用物業共有部分;
 ?。ㄋ模├彌拔裰憬郵薌趺馕鏌搗穹?、停車費,以及索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益、報酬;
 ?。ㄎ澹┯胛疚鏌倒芾砬蛺峁┓竦奈鏌搗衿笠抵渚哂泄亓叵?;
 ?。┐蚧?、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;
 ?。ㄆ擼┬孤兌抵饜畔⒒蛘囈抵饜畔⒂糜謨胛鏌倒芾砦薰氐幕疃?;
 ?。ò耍┪ス媸褂靡抵魑被岬撓≌?;
 ?。ň牛┢淥鷙σ抵鞴餐婊蛘嚦贍苡跋炱涔男兄霸鸕那樾?。
  業主委員會候補委員有前款第二項至第九項所列情形之一的,喪失候補委員資格。
  第三十三條 業主委員會任期屆滿六十日前,應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下召開業主大會會議,完成換屆選舉。逾期未完成的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會會議完成換屆選舉。
  第三十四條 業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將其保管的印章、檔案資料、財務資料以及其他屬于全體業主所有的財物,移交給新一屆業主委員會。新一屆業主委員會未產生的,移交給居(村)民委員會代管。
  業主委員會委員職務在任期內終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列財物移交業主委員會。
  違反前兩款的規定拒不移交的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其移交,公安機關應當依法協助?! ?/span>
  第三十五條 物業管理區域的公共收益屬于全體業主共有。業主委員會應當每半年公布一次公共收益的收支情況,接受業主監督。
  管理規約規定或者業主大會決定聘請專業機構對公共收益的收支情況進行審計,業主委員會拒絕的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當約談業主委員會,督促其限期聘請專業機構進行審計;逾期未聘請的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當代為聘請,對負有責任的業主委員會委員依照本條例第三十二條第一款的規定予以處理。審計結果應當向全體業主公告,審計費用從公共收益中支出。
  公共收益不得以任何個人名義進行存儲和管理,業主大會可以持本條例第二十四條第二款規定的備案證明向金融機構申請開立賬戶。
  業主大會、業主委員會工作經費從公共收益中列支,不足部分由全體業主分攤。
  第三十六條 未依法成立業主大會、選舉產生業主委員會的住宅物業管理區域,街道辦事處、鄉鎮人民政府在征求業主意見后,可以指定物業所在地居(村)民委員會代行業主委員會職責?! ?/span>

第四章 物業管理服務

  第三十七條 本市實行物業服務項目經理責任制。一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
  物業服務企業應當按照規定聘請專業人員從事相關服務工作。
  第三十八條 物業服務企業應當建立和完善物業管理應急預案,及時處理物業管理中的突發事件。物業管理區域內有下列情形之一的,物業服務企業應當按照有關規定及時向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者相關部門、專業經營單位報告:
 ?。ㄒ唬┓⑸鷦?、水患、爆炸或者自然災害;
 ?。ǘ┓⑸靜∫咔榛蛘呷禾逍圓幻髟蚣膊?;
 ?。ㄈ┙ㄖ錛捌涓絞羯枋┥璞阜⑸踩?,嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安全;
 ?。ㄋ模┪鏌搗袢嗽背防胛鏌倒芾砬?,造成物業服務中斷,嚴重影響業主和物業使用人正常生活;
 ?。ㄎ澹┓⑸禾逍允錄?;
 ?。┢淥現賾跋煲抵?、物業使用人正常生活的隱患或者事件。
  第三十九條 市房屋主管部門應當建立物業服務企業服務質量標準體系,組織開展物業服務企業和從業人員服務質量的考核、評價??己?、評價結果作為物業服務收費、物業服務企業選聘的重要依據。
  市、區房屋主管部門應當建立物業服務企業、物業服務項目經理信用信息系統,并向公眾提供查詢服務。
  第四十條 鼓勵業主大會采取招投標的方式選聘物業服務企業。市房屋主管部門應當建立全市統一的物業管理招投標平臺,為物業管理招投標當事人提供指導和服務。
  業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。
  物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內,將物業服務合同報區房屋主管部門備案。
  第四十一條 物業服務收費應當按照國家和省有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。
  實行政府指導價的,市價格主管部門應當會同市房屋主管部門制定收費標準,并向社會公布;每三年對收費標準進行評估,根據評估結果調整收費標準。
  實行市場調節價的,物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則,由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定;物業服務企業不得擅自調整約定的物業收費標準。
  市、區人民政府應當建立保障性住房物業服務費補償機制,制定并落實補貼政策。
  第四十二條 物業服務企業應當依照法律、法規的規定和物業服務合同的約定履行物業管理義務,不得以業主拖欠物業服務費、不配合管理等理由,減少服務內容,降低服務質量,中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱,以及實施損害業主合法權益的其他行為。
  物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務費收支情況、投訴電話等信息。
  第四十三條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。
  業主未按照約定交納物業服務費的,物業服務企業可以督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的,按照有關規定錄入失信被執行人名單。
  第四十四條 業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿九十日前組織召開業主大會會議,決定是否續聘物業服務企業,并將決定書面告知物業服務企業。雙方續約的,應當重新簽訂物業服務合同。
  業主大會選聘物業服務企業前,應當召開業主大會會議,對選聘方式、物業服務合同的主要內容等進行表決。
  物業服務合同期限屆滿,業主大會沒有作出選聘或者續聘決定,原物業服務企業應當按照原合同約定繼續提供服務,物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止,物業服務企業在物業服務合同期滿九十日前書面告知業主委員會到期終止物業服務合同的除外。
  第四十五條 有下列情形之一的,物業服務企業應當退出物業管理區域,不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出:
 ?。ㄒ唬┪鏌搗窈賢婪?、依約解除;
 ?。ǘ┏咎趵謁氖奶醯諶罟娑ǖ那樾甕?,物業服務合同期滿未續約;
 ?。ㄈ┓?、法規、規章規定物業服務企業不得繼續從事物業服務活動的其他情形。
  物業服務企業退出住宅物業管理區域后,業主大會仍未選聘新的物業服務企業的,由全體業主共同承擔管理義務,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當采取相應措施維護住宅物業管理區域的正常秩序。
  第四十六條 物業服務企業退出物業管理區域,應當依法與業主委員會辦理交接手續,履行下列交接義務:
 ?。ㄒ唬┮平晃鏌搗裼梅?;
 ?。ǘ┨峁┪鏌搗衿詡湫緯傻撓泄匚鏌導吧枋┥璞父腦?、維修、運行、保養的有關資料;
 ?。ㄈ┮平惶峁┪鏌搗衿詡澠渲玫墓潭ㄉ枋┥璞訃捌渥柿?;
 ?。ㄋ模┙崆逶な?、代收和預付、代付的有關費用;
 ?。ㄎ澹┨峁┑縑?、消防、監控等專業設施設備的技術手冊、維護保養記錄等相關資料;
 ?。┮平煥霉燦貌課?、共用設施設備經營的相關資料、物業服務費用和公共水電分攤費用交納記錄等資料;
 ?。ㄆ擼┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
  第四十七條 市、區人民政府應當制定老舊住宅區物業整治改造規劃和年度實施計劃,完善配套基礎設施和公共服務設施。
  老舊住宅區需要實施物業管理的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在征求老舊住宅區業主意見后,劃分物業管理區域,并向區房屋主管部門備案。
  老舊住宅區完成整治改造后,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會,由業主大會決定選聘物業服務企業管理或者由業主自行管理物業。鼓勵和支持物業服務企業為老舊住宅區提供公益性物業服務。
  市、區人民政府應當對老舊住宅區整治改造和物業管理相關費用給予適當補貼。

第五章 物業的使用與維護

  第四十八條 物業管理區域內禁止下列行為:
 ?。ㄒ唬┧鴰禱蛘呱米愿謀浞課莩兄亟峁?、主體結構和門窗位置,擴大承重墻上原有的門窗尺寸;
 ?。ǘ┙揮蟹浪δ艿姆考浠蛘哐秈ǜ奈郎?、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方;
 ?。ㄈ┥米韻巒誚ㄖ錟詰撞愕孛?;
 ?。ㄋ模┢蘋禱蛘呱米愿謀浞課萃夤?;
 ?。ㄎ澹┪慈〉媒ㄉ韞こ坦婊砜芍せ蛘呶窗湊戰ㄉ韞こ坦婊砜芍さ墓娑ńㄉ杞ㄖ?、構筑物或者其他設施;
 ?。┏稍卮娣?、鋪設物品,嚴重危害房屋安全;
 ?。ㄆ擼┥米愿謀浼蕓詹?、設備層等共用部位、共用設施設備規劃用途,擅自占用、處分共用部位、共用設施設備;
 ?。ò耍┥米哉加?、挖掘物業區域內道路、場地,損毀樹木、綠地;
 ?。ň牛┪シ窗踩曜即娣乓茲?、易爆、劇毒、放射性等危險物品,擅自占壓、遷移燃氣管道,損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;
 ?。ㄊ┧嬉餛美?、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物,制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等;
 ?。ㄊ唬┥米約萇璧縵?、電纜,在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫,在樓道等業主共用部位堆放物品;
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 ?。ㄊ模┪シ垂娑ㄋ茄锘蛘咧種倉參?;
 ?。ㄊ澹┓?、法規和管理規約禁止的其他行為。
  第四十九條 禁止在物業管理區域內飼養烈性犬和大型犬。
  業主、物業使用人攜犬只出戶的,應當為犬只掛犬牌、束犬鏈、戴嘴套,由成年人牽引,主動避讓他人。
  公安機關應當加強對養犬行為的管理,及時受理舉報、投訴,處理違法違規養犬行為。
  物業服務企業應當采取措施加強對文明養犬的宣傳、引導,及時制止違法違規養犬行為。
  第五十條 物業交付使用后,業主、物業使用人應當按照權屬登記用途使用物業。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的,應當遵守法律、法規以及管理規約的規定,并經有利害關系的業主書面同意,但不得設立產生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館等經營場所。
  對物業管理區域內按照規劃建設的配套建筑及設施設備,不得改變其使用性質,不得擅自遷移、拆除,因特殊情況需要改變使用性質或者遷移、拆除的,應當遵守法律、法規以及管理規約的規定,經業主大會討論決定及有利害關系的業主書面同意,并依法辦理相關手續。
  第五十一條 物業服務企業、業主委員會發現有違反本條例第四十八條、第五十條規定行為的,應當予以勸阻;勸阻無效的,應當及時告知街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時處理;不屬于街道辦事處、鄉鎮人民政府職責范圍的,移交有關部門處理。
  第五十二條 業主或者物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的,應當事先向物業服務企業登記。物業服務企業應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。
  物業服務企業應當加強物業管理區域內房屋修繕、裝飾裝修現場的巡查,業主、物業使用人應當予以配合。
  第五十三條 建設單位應當按照國家規定和合同約定的保修期限、范圍,承擔物業的保修責任。
  物業保修期屆滿后,業主專有部分的管理、養護、維修,由業主負責;共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造,由全體業主共同承擔,法律、法規另有規定的除外。
  物業專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益以及影響其他物業正常使用情形時,業主或者物業使用人應當及時維修養護。相鄰業主應當提供便利。
  第五十四條 住宅物業、住宅物業管理區域內的非住宅物業或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業的建設單位和業主,應當交存住宅專項維修資金;住宅專項維修資金專項用于物業保修期屆滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
  住宅專項維修資金的管理,應當遵循業主所有、統一交存、專戶存儲、業主決策、專款專用、政府監管的原則。具體辦法由市人民政府另行制定。
  第五十五條 電梯使用管理單位應當對電梯使用安全負責,履行電梯安全管理職責。
  電梯使用管理單位按照市人民政府的有關規定確定,未確定使用管理單位的電梯不得投入使用。
  第五十六條 支持業主為既有住宅增設電梯,改善居住條件。本幢或者本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上業主同意的,可以申請為既有住宅增設電梯。
  市、區人民政府應當簡化審批程序、制定扶持政策,為既有住宅增設電梯提供便利。
  既有住宅增設電梯的具體辦法由市人民政府另行制定。
  第五十七條 物業服務企業應當定期對共用部位開展防火巡查、檢查,消除火災隱患,保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;定期維護管理共用消防設施、器材以及消防安全標志,確保完好有效。對尚未組建業主委員會、未選聘物業服務企業的住宅小區,居(村)民委員會應當組織業主、物業使用人做好消防安全工作。
  供水經營單位應當保障物業的消防用水,配合相關專業機構對消防設施進行維修、保養和檢測。
  供電、供氣經營單位應當指導物業服務企業做好應對火災的電力、燃氣處置工作。
  第五十八條 物業管理區域內用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本區域內業主的需要。
  第五十九條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定,不得銷售給業主以外的單位和個人。在滿足業主的需要后,將車位、車庫出租給業主以外的單位或者個人的,每次租賃期限不得超過一年。出租的車位、車庫應當向全體業主公示,租賃合同應當向物業服務企業備案,業主及業主委員會有權查詢。
  業主、物業使用人需要承租尚未出售、出租的車位、車庫的,建設單位應當出租。
  第六十條 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于全體業主共有,其設置、分配、管理、收費等事項由業主大會決定或者業主共同決定。
  物業管理區域內停放車輛,不得堵塞消防通道,不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
  第六十一條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位,應當服務到最終用戶,并承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新責任。
  專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時,業主、物業使用人、物業服務企業應當配合。
  第六十二條 物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位收取勞務費。
  專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。
  第六十三條 利用共用部位、共用設施設備進行經營的,應當符合法律、法規和管理規約的規定,并征得相關業主和業主大會的同意。住宅物業管理區域的公共收益應當主要用于補充住宅專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
  第六十四條 物業應當定期維修養護。物業出現法律、法規規定的應當維修養護的情形時,業主或者其他責任人應當及時履行維修養護義務。
  因維修物業、設置管線等需要,必須進入專有部分的,相關業主、物業使用人應當提供便利。
  第六十五條 城鄉規劃、建設、公安、城市管理、房屋、價格、民政、環境?;?、工商行政管理、園林和林業等部門,應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用、物業收費等方面的監督管理,建立違法行為投訴、處理和回復制度,在物業管理區域內集中公布聯系方式,依法及時處理物業管理區域內的違法行為。

第六章 法律責任

  第六十六條 違反本條例,法律、其他法規有處理規定的,依照其規定;造成他人損害的,依法承擔民事責任。
  第六十七條 建設單位、物業服務企業未依照本條例第十九條的規定履行承接查驗義務的,由區房屋主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以一萬元以上三萬元以下???。
  物業服務企業未依照本條例第二十四條第三款或者第三十八條的規定履行移交、報告義務的,由區房屋主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下???。
  第六十八條 物業服務企業違反本條例第四十一條第三款規定,擅自調整約定的物業收費標準的,由價格主管部門責令限期改正,處一萬元以上三萬元以下???。
  物業服務企業違反本條例第四十二條第一款規定,減少服務內容,降低服務質量,嚴重影響業主和物業使用人正常生活的,由區房屋主管部門責令限期改正,處一萬元以上三萬元以下???;中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實施損害業主合法權益的其他行為的,責令限期改正,處一萬元以上五萬元以下???,逾期不改正的,按照原處罰數額按日連續處罰。
  物業服務企業違反本條例第四十五條第一款、第四十六條規定,拒不退出物業管理區域、不辦理交接手續的,由區房屋主管部門責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下???;逾期不改正的,按照原處罰數額按日連續處罰。
  第六十九條 違反本條例第四十八條規定的,由有關主管部門依照下列規定予以查處;危害房屋安全的,由區房屋主管部門依照有關法律、法規處理:
 ?。ㄒ唬┯斜咎趵謁氖頌醯諞幌?、第二項所列行為之一的,由裝飾裝修行業主管部門依照有關法律、法規的規定予以處理;
 ?。ǘ┯斜咎趵謁氖頌醯諶钚形?,由城市管理部門、裝飾裝修行業主管部門按照規定職責依法予以處理;
 ?。ㄈ┯斜咎趵謁氖頌醯謁南釧行形壞?,由城市管理部門責令限期改正;逾期不改正的,處以三千元以上三萬元以下???;
 ?。ㄋ模┯斜咎趵謁氖頌醯諼逑釧行形壞?,由城市管理部門依照有關法律、法規予以處理;
 ?。ㄎ澹┯斜咎趵謁氖頌醯諏鈧戀謔南釧行形壞?,由房屋、公安、環境?;?、城市管理、城鄉規劃、園林和林業等部門按照各自職責依法予以處理。
  第七十條 業主、物業使用人違反本條例第四十九條第一款規定的,由公安機關沒收犬只,并處五千元以上一萬元以下???。違反本條例第四十九條第二款規定的,由公安機關責令改正;拒不改正的,處五百元以上一千元以下???;情節惡劣或者造成嚴重后果的,沒收犬只。因違反本條例養犬受到兩次以上行政處罰的,納入嚴重失信名單。
  物業服務企業違反本條例第四十九條第四款規定的,由公安機關責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下???。
  第七十一條 建設單位違反本條例第五十四條的規定,未依法交存住宅專項維修資金的,由房屋主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以五萬元以上二十萬元以下???,并自逾期之日起按日加收滯納部分千分之零點三的滯納金。
  第七十二條 城鄉規劃主管部門、房屋主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府以及其他有關部門的工作人員有下列情形之一的,由上級主管部門責令改正;情節嚴重的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:
 ?。ㄒ唬┒暈鏌搗裼梅可杓撇環媳咎趵娑ū曜嫉慕ㄉ柘钅?,核發建設工程規劃許可證或者房屋銷售許可證的;
 ?。ǘ┪匆勒氈咎趵娑ǔ銼?、組織召開業主大會會議或者組織召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉的;
 ?。ㄈ┙亓?、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;
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第七章 附 則

  第七十三條 本條例所稱開發區,是指武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區;風景區,是指武漢市東湖生態旅游風景區。
  本條例所稱公共收益,是指利用物業管理區域共用部位、共用設施設備獲取的經營收入扣除成本后的收益。
  第七十四條 本條例自2019年1月1日起施行。

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